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Modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica, junto con otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La nueva revisión, tiene como objetivo fortalecer los derechos del inquilino para hacer frente al incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, la norma no ha incluido finalmente ninguna medida para limitar legalmente el precio del alquiler.

Duración máxima

La LAU regula en su artículo 9 el plazo mínimo de duración de los arrendamientos. La nueva regulación modifica este plazo mínimo, ampliándolo de tres a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Por tanto, el plazo legal mínimo en que el inquilino puede continuar en la vivienda se amplía.

Prórroga tácita

El artículo 10, relativo a la prórroga del contrato tras su vencimiento, también es objeto de modificación. Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas -hasta los 3 años máximo- y ni el casero ni el inquilino hubiesen notificado al otro su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba por un año más. A partir de ahora, el plazo de prórroga tácita será de 3 años.

Desistimiento

Siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, el inquilino podrá desistir del contrato, bajo condición de que lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de un mes. Podrá establecerse en el contrato una indemnización a favor del arrendador por este concepto de una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.

Fianza

Para acabar con los abusos en materia de exigencia de fianza por parte de los arrendadores, El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Obras de mejora

También se prevé que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento. En este punto habrá que esperar a la publicación del Real Decreto Ley para ver exactamente en qué consiste la modificación de la actual LAU.

Gastos

La norma aprobada por el Gobierno establece expresamente también que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, sea a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.

Pisos turísticos

La norma también tiene previstas una serie de medidas encaminadas a la regulación del alquiler turístico, remitiendo a la normativa que resulte aplicable. En este tema también tendremos que esperar a la publicación para saber los detalles concretos.
Una cuestión de gran importancia que también trata la norma aprobada, es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por mayoría de 3 quintas partes de los propietarios, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda.

Desahucios

El Real Decreto Ley establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.
Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.

Rebajas de impuestos

En el área fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

La norma introduce además en la Ley de Haciendas Locales la definición de ''inmueble desocupado con carácter permanente'' a efectos de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podrán así exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.

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